Если дольщики передали свои права юридическому лицу, то за юридическим лицом…

Если дольщики передали свои права юридическому лицу, то за юридическим лицом сохраняется залоговый приоритет, но требовать передачи жилых помещений оно не вправе.

Определение от 03.10.2022 по делу А41-92972/2018 (305-ЭС21-2063(3,5))

Фабула дела:

Общество на арендованных земельных участках осуществляло строительство многоквартирных жилых домов, и продавало их.

Общество признали банкротом.

В реестр требований участников строительства включили требования дольщиков.

Участники строительства уступили требования Компании. В связи с этим суд произвел процессуальную замену кредиторов на Компанию.

Фонд обратился в суд с заявлением о намерении исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства.

Позиции судов:

🔸Суд первой инстанции заявление удовлетворил.

Суд полагал, что и физические, и юридические лица, претендующие на получение жилых помещений, являются участниками строительства в силу п. 1 ст. 201.1 ЗоБ в редакции, действовавшей до вступления в силу ФЗ от 27.06.2019 № 151- ФЗ.

🔸Суд апелляционной инстанции определение отменил.

Суд удовлетворил заявление только в отношении физических лиц. Суд исходил из того, что специальным фондам могут быть переданы обязательства только перед физическими лицами как участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию ЗоБ, так как цель механизма замещения фондом застройщика-банкрота – восстановление прав граждан - непрофессиональных инвесторов.

🔸Суд округа постановление суда апелляционной инстанции поддержал.

Позиция Верховного суда:

Предметом кассационного обжалования судебных актов по существу явились выводы судов об отсутствии у юридических лиц, ранее имевших требование к застройщику-банкроту о передаче им жилых помещений в связи с участием в долевом строительстве многоквартирного дома, таких же требований к фонду, созданному в целях урегулирования обязательств застройщиков-банкротов и обязавшемуся исполнить обязательства перед участниками строительства.

Кроме того, участниками обособленного спора поставлен вопрос о судьбе залоговых прав юридических лиц.

В соответствии с изменениями, внесенными Законом № 151-ФЗ, установлено, что встречным представлением приобретателя имущества и обязательств застройщика-банкрота помимо передачи жилых помещений является также передача участникам строительства машино-мест и нежилых помещений, площадь которых не превышает 7 квадратных метров. Понятие "участник строительства" для целей применения специальных правил о банкротстве застройщиков (подп. 2 п. 1 ст. 201.1 ЗоБ) изменено, из него исключено упоминание о юридических лицах.

Поскольку юридические лица к числу участников строительства не относятся, обязательства перед ними не перешли к Фонду при передаче последнему имущества и прав застройщика. Одновременно ранее возникший залог, обеспечивавший исполнение обязательств застройщика-банкрота по передаче жилых помещений юридическим лицам, прекратился в силу закона - ввиду упомянутой передачи прав, имущества.

В данном случае новые кредиторы получили требования исключительно к застройщику и условия удовлетворения этих требований никак не гарантировали им, что впоследствии будут приняты новые обязательства погашения задолженности за счет средств федерального или регионального бюджета. Прежние кредиторы не могли передать свои требования с учетом новых обязательств по их погашению, так как к тому времени этих обязательств еще не существовало и гарантированно рассчитывать на них кредиторы не могли.

Конституционный Суд РФ установил временный порядок защиты прав бывших залоговых кредиторов застройщика, перед которыми у фонда не возникли обязательства по передаче помещений, предусмотрев механизм предоставления им первоначальной и последующей компенсаций со стороны фонда. За ними также сохранено право на удовлетворение денежных требований в процедуре банкротства застройщика в определенных пределах (абз. 7 п. 4 постановления № 34-П).

Судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

#банкротство

Текст кассационной жалобы можно прочитать здесь.